导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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